O verdadeiro boom do mercado imobiliário brasileiro deve começar em 2008 e se intensificar nos próximos dois anos caso seja mantido o atual cenário de crescimento econômico, na opinião de executivos dos bancos Itaú e Bradesco. Isso porque já a partir deste ano o mercado passará a receber imóveis construídos com os empréstimos a adquirentes realizados em 2005. E no período de 2009 e 2010 mais casas serão entregues fruto dos financiamentos à produção feitos em 2007, que somaram R$ 9,2 bilhões. Para ganhar competitividade neste ano, os bancos também apostam no mercado de usados, que passou a ser impulsionado pela troca de imóveis.

Enquanto em 2005 o mercado produziu R$ 4,8 bilhões em financiamentos imobiliários, em 2007 foram financiados R$ 18,3 bilhões, crescimento de 281%. Grande parte dessa expansão foi sustentada pelo avanço dos empréstimos a construtoras e incorporadoras. Em 2007, do total de R$ 18,3 bilhões financiados, R$ 9,278 bilhões foi destinado à produção e outros R$ 9,024 bilhões ao mutuário, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em 2005, a maior parte foi destinada à construção. Do total de R$ 4,852 bilhões, 58,8% (R$ 2,855 bilhões) foram emprestados às construtoras.

"Veremos nos próximos anos que os investimentos em produção feitos desde 2005 passarão a resultar em mais financiamentos para o usuário final", afirma Josué Pancini, diretor de crédito do Bradesco. Do total de R$ 4,048 bilhões originados em 2007 pelo banco, R$ 2,980 bilhões foi emprestado para construtoras, enquanto R$ 1,063 bilhão, ao mutuário. "A tendência é de que o volume de empréstimos ao consumidor ultrapasse o volume destinado às empresas", diz.

Neste ano, o Bradesco prevê originar mais R$ 3,5 bilhões em financiamento imobiliário, um crescimento de 30% na comparação com 2007. Para atingir a meta, a instituição deve investir na expansão dos empréstimos à compra de imóveis usados, que hoje representam em torno de 26% da carteira total. "A população olha taxas de 9% ao ano mais Taxa Referencial para empréstimos de R$ 120 mil. Isso cria uma expectativa para trocar de imóvel, o que aquece também o mercado de usados". O executivo lembra que para ganhar espaço nesse segmento, o banco promove parcerias com imobiliárias. Atualmente, há 130 contratos fechados com imobiliárias e 450 com construtoras.

Já Luis Antônio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú, acredita que para o boom dos financiamentos imobiliários acontecer, é necessário que sejam mantidos os atuais níveis de emprego e renda. "A taxa de juros caiu e os prazos estão mais longos, a renda também subiu, o que sem dúvida tem contribuído para a expansão do mercado", diz. Na opinião do executivo, uma eventual alta da taxa básica de juros, a Selic, não afetará os juros aplicados no financiamento à casa própria. "O efeito de uma alta é mínimo na Taxa Referencial".

O Itaú também dará atenção ao financiamento de usados como forma de expandir para R$ 3,5 bilhões sua carteira atual de R$ 2,4 bilhões. "Montamos uma empresa no ano passado tendo a Lopes Consultoria de Imóveis como sócia com o objetivo de financiar mais usados". Atualmente, um quarto da carteira do banco é de crédito a imóveis novos, enquanto três quartos são destinados ao financiamento de usados. "Também trabalhamos intensamente no financiamento à produção, que depois vai desovar em imóveis novos", completa. Em 2007, o Itaú destinou R$ 1,2 bilhão a empréstimos a construtoras.

Na semana passada, o governo autorizou o Banco do Brasil a operar crédito imobiliário com recursos da poupança. Analistas ouvidos pelo DCI afirmam que a entrada do banco nesse mercado significará mais concorrência, principalmente com os privados, já que o BB anunciou que o foco será clientes de classes mais altas. Para Pancini, do Bradesco, maior disputa é salutar para o desenvolvimento do crédito imobiliário no País. "Pelo crescimento de mercado, vemos que há espaço para todo mundo". Para França, do Itaú, desde 2006 os bancos têm atuado com mais força financiamento à casa própria, e a entrada do BB no segmento é mais um aspecto desse movimento. "A competição tende a se intensificar como em qualquer mercado".

No curto prazo, a reação dos bancos privados à entrada do BB nesse mercado não tende a ser muito agressiva, diz Luis Santacreu, analista da Austing Rating. "Temos que esperar para ver o desempenho do BB", afirma.

04/04/2008

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